武汉房地产拆迁资深大律师

　　核心内容：下面，通过法院对这个案例的判决，为您介绍如何处理此类纠纷问题。

　　上诉人南阳市农科所因与上诉人美食康公司为房屋、场地租赁合同纠纷一案，南阳市农科所于2002年8月22日向南阳市卧龙区人民法院提起诉讼，请求：1、请求判令终止与美食康公司的租赁合同;2、判令美食康公司拆除建筑物。美食康公司于2002年9月10日提起反诉，请求：农科所应支付再建厂房、设备安装、拆迁的费用，及合同被迫中止的损失，共计约230万元。南阳市卧龙区人民法院合并审理后，于2003年1月21日作出(2002)宛龙民初字第247号民事判决。南阳市农科所、南阳市美食康食品有限公司均不服原判，分别提出上诉。本院于2003年3月13日受理后，依法组成合议庭，于2003年4月11日，同年5月29日、9月19日三次开庭，公开审理了本案。上诉人南阳市农科所的委托代理人闫书波、徐国章，上诉人南阳市美食康食品有限公司法定代表人王峰，委托代理人毕献星到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原审法院查明：2001年3月30日，南阳市农科所作为甲方与南阳市美食康公司签订房屋、场地租赁合同，约定：一、甲方同意将自己麦芽厂的部分厂房及场地4883平方米(其中东仓库建筑面积573平方米，西周转仓建筑面积490平方米，维修车间面积174平方米，空地面积3646平方米，西以麦芽厂现有院墙为界，北以相邻的钢板网厂现隔墙为界，南部以麦芽厂现有南墙为界，东以现南北区间道以西的排水沟西沿为界，不含现存的铝合金加工厂)出租给乙方美食康公司，由乙方经营食品加工及汽车修理业务使用。二、租赁期限共15年，自2001年3月30日起至2016年3月30日止。三、(1)第一年至第十五年每年租金35000元人民币。(2)第一年租金双方签字盖章的5日内一次性交清，以后每年3月30日前一次性交清当年度租金。四、在租赁期间，对租赁财产的维护保养由乙方负责，发生的费用由乙方承担。五、(1)本合同签订之日起十日内，甲方将所出租的房屋及场地交给乙方使用。(2)在租赁期内，乙方不得在承租的场地内搞永久性建筑。(3)在租赁期内，如因城市建设(以政府职能部门的批文为准)需占用该场地和房屋，乙方应自行拆除其在该场地内自建的建筑物和其它设施，甲方不承担任何责任;甲方在合同期内的前十年内(包括第十年)不在此场地内搞建设，若在第十一至第十五年内搞建设，需占用该场地及房屋，合同终止，乙方无条件自行拆除其在该场地内自建的建筑物和其它设施，甲方不承担任何责任…..。六、(1)甲乙双方应全面实际履行本合同，不履行或不完全履行的应负违约责任，按照《中华人民共和国合同法》有关条款处理。(2)甲方违反合同规定，应承担违约责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。(3)乙方不能按期交纳租金时，应承担违约责任，支付当年租金10%的违约金，并按每日万分之十支付滞纳金。……。2001年4月27日，南阳市农科所作为甲方又与乙方美食康公司就上述合同签一补充条款，主要内容为：一、甲方同意乙方自行拆除麦芽厂南围墙，在南墙址的基础上重新砌一道24cm厚的院墙，在东院墙南端开一大门，原南大门暂由乙方使用。合同解除后，若甲方仍需启用南大门，应由乙方无条件恢复南大门原貌。若需东门，乙方无条件留下东门，南大门不再恢复。二、甲方同意由乙方自行拆除砖混结构治安室(3.6m×5.5m，北、西各一窗户)，合同解除后，由乙方无条件在原址基础上，恢复治安室原貌。若乙方不恢复原貌，按政府有关规定核价支付给甲方。三、甲方同意乙方在东仓库内对两个界墙进行改造(靠界墙东段扒一个3.0m×3.8m的通道，南北贯穿东仓库);合同到期后由乙方无条件恢复原貌。四、甲方同意乙方在东仓库最北边一间(3.3m×9.5m)之上建一间相同尺寸的临时房，合同到期后由乙方无条件恢复该处原貌。……。之后，美食康公司在该租赁房屋、场地先后投资对大门等进行改建并添建了烤漆房、自制锅炉，修建了三合土路等，开办了红光汽修厂。又对主营产品荞奇挂面和汽修厂投入资金进行广告宣传，投入生产。2001年7月6日，南阳市农科所作为甲方，与作为乙方的南阳市兴达房地产开发有限公司签订土地开发合同书，主要内容为：一、甲方同意将电业局家属院以北，高新路以南土地108亩与乙方联合开发。二、乙方保证给甲方分红款1404万元，另支付甲方地上地下附着物、青苗赔偿费，拆迁赔偿费等所有拆迁费用共计50万元。三、乙方在合同签订60日内，保证给甲方分红500万元。其余分红款扣除门面房款后，在开工前一次性付清。四、乙方必须在沿高新路、车站路建门面房，产权归甲方所有。甲方按工程决算价付给乙方土建费用。……。五、乙方不得转让此联合开发的土地。六、乙方应用甲方物业管理人员12人。同日，南阳市农科所作为甲方与南阳市兴达房地产开发有限公司签订土地联合开发协议书，主要内容同上。2001年7月9日，南阳市农科所以农科字(2001)9号文件向南阳市政府请求与兴达房地产开发有限公司联合开发经济适用房，免征土地出让金及有关费用。2002年1月11日，南阳市人民政府以宛政土(2002)4号文件，收回南阳市农科所72205.20平方米国有农用土地使用权，扣减代征道路用地12208.6平方米后，将其余的59996.6平方米国有土地使用权划拨给南阳市兴达房地产开发有限公司，作为“兴达小区”经济适用房项目建设用地。2002年6月，南阳市农科所口头通知美食康公司，要求解除合同，双方曾协商，再在张衡路西头南侧农科所用地租给美食康公司一块，后南阳市农科所反悔。经南阳市卧龙区人民法院司法技术鉴定，美食康公司需搬迁费71900元。投资改造部分价值473550元。所属面条厂于2002年6月开始半停产，同年8月中旬全部停产。经勘验，美食康公司现存大量面条包装用品。另查明，美食康公司所使用食品机械为河南东方集团有限公司郑州食品机械制造总公司生产的GMS50型中温烘干挂面生产成套设备，单班产量5吨。2001年11月5日，美食康公司与郑州市伟林商行签订工矿产品购销合同，约定美食康公司向郑州市伟林商行供应黑豆挂面、绿豆挂面等29500件，价款1615000元。2001年11月6日，美食康公司与郑州市民降酒业签订工矿产品购销合同，约定美食康公司向郑州市民降酒业供应黑豆挂面、绿豆挂面等33000件，价款2042500元。2001年11月5日，美食康公司与郑州市云伟酒业副食有限公司签订工矿产品购销合同，约定美食康公司向郑州市云伟酒业副食有限公司供应黑豆挂面等32500件，价款1781250元。以上三份合同有效期均自2001年11月至2002年12月，约定违约责任为：若因供方不能及时足额供货，需方不能按合同中所订数量销售，按货款总额的10%偿付违约金，超过合同量部分供方按10%返利给需方做为奖励。美食康公司所开面条厂2002年8月以前按全额工资发放，2002年9月停产，每月支付技术骨干及管理人员13人工资月每人200元，计2600元。美食康公司与南阳市农科所签订房屋、场地租赁合同后，在张衡路及人民路制作广告灯箱及条幅，花费82500元，印刷产品说明书花费6500元，迁址广告花费300元，包装印刷制板费75600元，现存挂面塑料袋及包装箱价值计款94182元，经核算，现存包装物按现生产能力，可使用二个多月。美食康公司向南阳市农科所交纳租赁费至2003年3月30日。