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  随着我国经济体制改革的顺利实施,城市日新月异需要进行发展建设,因此有很多旧房需要重新规划和改造,那么,列入拆迁范围内的房屋能不能进行拍卖?接下来由小编为您解析这一相关方面问题,如果您还有什么其他问题的话,欢迎到本站相关专业的律师进行专业领域的问题解析。

 

                       

  一、已列入拆迁范围房屋能否拍卖

  列入拆迁范围内的房屋,会有有一年的冻结期,冻结期内房屋不能办理登记手续,但不禁止房屋拍卖,拍卖房屋后,过了冻结期可以办理房屋过户登记。

  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条 房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记,被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

  第十六条 房屋征收范围确定后,不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为;违反规定实施的,不予补偿。

  房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。

  二、没有房产证的房被拆迁可以要求补偿吗

  按规定,进行拆迁补偿时,被认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑,要给予补偿。并且,被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的,即违法建筑,将不予补偿。

  所以,没有房产证的房是否可以获得补偿,要先确定是否为违法建筑。具体而言,以下几种情形即属于违法建筑:

  1、占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑;

  2、不按批准的设计图纸施工的建筑;

  3、擅自改建、加建的建筑;

  4、农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地,以及违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑;

  5、擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑;

  6、违反法律、法规有关规定的其他建筑。

  所以若是房子没有房产证,但是不属于以上的违法建筑,那么还是可以要求拆迁补偿。

  比如实际中许多宅基地建房就没有房产证,但是不属于违法建

  案例:

  早在2013年崔小姐就打算买一套房子,她在看房的过程中,相中了海纳路的这套房子,房型和周边配套都比较满意。这套房子价格便宜,价格只要61万元,比同地段其他商品房便宜了近15%,而且海纳路这片区域属于尚未开发的区域,她也查过了政府相关的规划文件,未来将会开通地铁,非常有升值的空间。

  可是美中不足的是这套房子是拆迁安置房。原来2011年政府征收了房东周先生的杨浦区扬州路的房子,而海纳路这套房子是房东周先生选择产权调换方式获得的拆迁安置房。同年10月份,周先生与拆迁公司签订了《上海市商品房预售合同》,约定由周先生购买海纳路房屋。可是根据当时上海市的政策,拆迁安置房在小产证办理完毕后3年内不得转让、抵押,当时房子的大小产证都未办好,崔小姐在是否要购买是有些犹豫的,担心这三年里如果房东再将房子出售或者拿去抵押,怎么办。

  因为知道购买拆迁房的风险,细心的崔小姐在听了亲朋好友的建议后,也作了相应的防范措施,比如在合同中约定了房子市场价130%的高额违约金;预留了10%的尾款待过户后再支付;让房东及家人共同签订合同并在小产证办理好后将产证和交易密码交给她保管;小产证办好立即去办理抵押登记防止周先生再次出售等等。

  虽然崔小姐明知道这其中存在很多风险,可是还是抵挡不住价格的诱惑,在13年春节与周先生签订了《动迁房预售预购合同》,并于同日一次性支付了购房款55万元,尾款6万元待办理过户时支付。同一天崔小姐和周先生共同签订了《房屋交接书》,周先生也将房屋的钥匙和动拆迁的资料交给了崔小姐。

  办理好手续后,崔小姐一家人将房子进行了装修,开开心心的入住了房子。时间到了2015年春节,周先生的小产证终于办好了,周先生也如约向崔小姐交付了小产证。可是当崔小姐拿着周先生的房产证来到房产交易中心,办理抵押登记的时候,交易中心的工作人员告知崔小姐,这套房子还处在3年的限售期内,无法为其办理抵押登记,这让崔小姐心中隐隐有了一丝不安。

  漫漫异议路

  可是让崔小姐担心的事情还是发生了,没过几个月,就发生了开头的一幕,法官亲自上门告知房子被查封,并且还要求他们搬离。崔小姐和丈夫来到了法院,向执行法官了解了情况。原来原房东周先生向小他两岁的王阿姨借了70万元,并在7月份双方达成民事调解协议。民事调解书生效后,周先生并未偿还借款,王阿姨立即向法院立案申请了强制执行,在执行过程中查封了周先生海纳路的房屋。

  崔小姐对法院的查封裁定不服,认为自己买到的房子,只不过还没过户而已,怎么会被当做别人的房子被查封了呢,于是立即向执行法院提出了书面的执行异议,要求解除房屋的查封。并且向法院起诉了周先生,要求其为其办理房屋过户手续,并承担违约责任,同时也查封了这套房屋。在经过1年半的审理后,法院驳回了崔小姐的执行异议。

  拿到驳回裁定的崔小姐,心里不服,向法院提出了执行异议之诉,最终法院仍然驳回崔小姐的诉讼请求。崔小姐仍然不能理解这样的判决,法官向崔小姐解释道,“根据法律的规定,您这种情况要想解除房屋的查封必须对房屋享有足以排除强制执行的民事权益,必须符合四个条件:1、法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同;2、法院查封前已合法占有房屋;3、已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;4、非因买受人原因未办理过户登记。”

  “您的情况符合前3个条件,但是在第四条上您是不符合的。预购合同签订时,您在合同中约定了’3年限制交易期满后办理产权登记过户手续’的条款,这就证明您对上海市关于动迁安置房的3年限制交易期是知情的,而且对房屋性质是动迁安置房也是明知的,所以您是可以预见交易风险的,您仍然购买,应自行承担责任。查封当日仍然处于三年的限制交易期,因此无法办理房屋过户登记系因为您对相关政策的忽视,您是有过错的。所以您的案子不满足第4个条件,没法解除查封。”

  虽然法官已经向崔小姐解释的很清楚了,懊恼的崔小姐还是不甘心,向上海二中院提起了上诉,结果还是被法院驳回上诉。今年崔小姐又向法院申请了再审程序,最终法院驳回了崔小姐的再审申请。历经长达3年的诉讼,所有程序走到这已经走到了尽头,拿着一份份被驳回的法律文书,崔小姐心里凉了大半截。

  无奈的和解

  律师帮崔小姐分析,现在所有的诉讼程序都已经用尽了,周先生因为欠债已经没有什么财产,即使后面诉讼赢了,很可能会面临赢了官司输了钱的局面。而且自己已经在房子里面住了很多年了,这几年房价一直在上涨,涨了好几倍,目前肯定是保住房子比要钱更合适。

  所以崔小姐无奈找到王阿姨,称她来帮周先生偿还70万元的借款及利息,在崔小姐还完钱后,王阿姨解除对房屋的查封,崔小姐保留对周先生的追偿权。后来崔小姐、周先生和王阿姨在执行局签署了《执行和解协议》,并顺利地解除了查封,办理了房屋过户登记。虽然这下崔小姐是保住了房子,但是额外付出了70万元和将要面临漫长的官司。

  此类执行异议案件的最新动态

  跟崔小姐的案例相似,胡先生就比崔小姐幸运多了。胡先生的案子跟崔小姐一样,在小产证办理后3年内被法院查封了,可是根据最新上海市关于拆迁安置房提前上市的政策,在大产证取得满3年且拆迁补偿协议签订满3年的,有权进行转让,而胡先生购买的拆迁房在大产证和拆迁协议满三年时未被法院查封。最终法院判决支持了胡先生的诉讼请求,中止了对拆迁安置房的执行程序。

  每日法律顾问提示广大商品房买家注意:

  1、在购买商品房时务必调查房屋的权属情况,关注房屋是否属于拆迁安置房,并向房东索要房屋大产证和拆迁安置协议等材料;

  2、如果一定要购买拆迁安置房,时间尽量选择在大产证和拆迁安置协议满三年时进行购买

  从上述内容可以知道,。列入拆迁范围内的房屋,会有有一年的冻结期,冻结期内房屋不能办理登记手续,但不禁止房屋拍卖,拍卖房屋后,过了冻结期可以办理房屋过户登记。如果有什么问题,您可以找相关律师帮忙处理,以上就是相关知识,希望可以帮助大家。

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