拆迁诉讼works

您当前所在的位置:首页 拆迁诉讼 拆迁户怎样获取自己应得利益!

拆迁户怎样获取自己应得利益!

来源:武汉房地产拆迁资深大律师   网址:http://www.tjcqlaw.com/   时间:2017-11-07 14:11:40

分享到:0

 

   

     拆迁户怎样获取自己应得利益!

2008-02-27

动迁户经验

第一:也是我认为是最最重要的动迁大忌:托人找关系。

如果各位家里不幸遇到了动迁,千万千万不要托熟人,找关系。这样做绝对是有百害而无一益!这一点非常非常要紧,切忌,切忌!托人就被斩,因为动迁组会给你托的人好处,这是公开的潜规则,这样你的利益会被多扒一层皮。而且你还因为面子关系,不好意思和熟人讨价还价。站在动迁组的立场上来看,你去托人来谈判,说明你自己就是没办法了,你托的人就好比是你的底牌,你怎么可以把底牌随便亮出来呢?!我们中国人遇到难办点的事往往就喜欢去托人帮忙,这一点恰恰就是动迁组最最喜欢遇到的了。

第二:你知道动迁过程中,什么样的人家最容易被最先赶走吗?

对!就是家里有人做公务员的,或者自己本身是某个部门的领导。因为这样,动迁组就可以找到你的上级领导,找组织给你谈心,作思想工作,到这份上,你连谈判的余地都没有,只能是动迁组给多少就签约了。曾有一普通警察父母家里遇到动迁,派出所所长要求该警察回家配合动迁,等签好约再来上班。呵呵,动迁组是有ZF撑腰的,他们是非常神通广大的,他可以通过各级政府组织来给你施压,你想躲都躲不过,就算你是某某局长也一样难逃压力,而且你的官越大,动迁组赶走你就越容易,当然了,公务员本来就有十万以上的房贴,要价太高点也的确是没有道理。

第三:家里人数要多,最好是人员组成复杂,几代人同住。

众所周知,动迁组都是流氓无赖,你家里若是孤儿寡母,老人独居。就会遭到骚扰,比如锁眼里被人灌了胶水,楼梯被人抽掉,莫名其妙的着火,放在楼道里的东西不翼而飞,等等……家里人多会好一些,但是人一多就一定要团结,须知动迁组最擅长挑拨离间,让你们自己家里产生矛盾,他就可趁虚而入。而且切忌在动迁组面前讲周围邻居的坏话,他们很擅长利用邻里之间的矛盾,让你们互相不通消息,都以为自己拿的比别人多。曾有楼上楼下2户人家,同一天上午下午搬走的,各方面情况都差不多,拿到的钱居然会相差10万块。

第四:不要主动去动迁办公室,不要和他们吵架。

去动迁办公室无异于羊入户口,被打被骂的可能性非常高,特别要是你是壮小伙子的话,十有八九要挨揍。因为他们打了你,派出所不会管的,还会说成是你们自己流氓斗殴,说不定还要拘留你。

第五:不要开价,要房子。

要房子比要钱核算,我就不多说了。还有一点就是要房子可以挑挑捡捡,朝向,地段,面积,楼层都是你讨价还价的理由。要钱还有一个危险就是被说成要价过高,给他们找到强迁你的理由。而且现在房价飞涨,你这个月开的价,他过2个月答应给你,这时房价又涨了,你要加价,他们就说你是漫天要价,出尔反尔。

第六:耐心要好,无论发生什么情况都要沉住气。切记,切记!

第七:熟读动迁政策,了解强迁流程。

比如听证会。虽然法律不会帮你(没有律师会接动迁官司),法院遇到你起诉也是尽量不受理。但是你必须懂法,知道什么可以做,什么不可以做,须知动迁组无时无刻不在想抓住你的小辫子,把你送去给法院,房地局判你强迁。如果发展到要你去开听证会的地步了,离开强迁你也就不久了,虽然听证会上你说的话再有道理也没用,但是你还是必须得去开。否则要给他们扣下不配合动迁的帽子,还会让他们认为你胆小怕事。

第八:如果你被强迁了,不要慌。

强迁必定会给你一套很远的房子(把你的家具搬过去),你不要自己搬过去。这个时候要找我们政府的最基层单位——街道,不要吵不要闹,一家人统统搬去街道住。还要记住一点:如果是行政强迁,你有权向法院要求行政赔偿。不要指望马上解决,慢慢来——不要气,只要记。被强迁的那天,多找点亲戚朋友来“观礼”,别忘了用DV把整个过程拍下来,以后好做证据。他们强迁你是要花成本的,法院,Gong_An,仲裁,人大等等机关,可都是要摆平的。如果你悄悄地去北京,他们还要出钱把你领回来。注意最近国务院出的规范Shangfang条例,他们可以违法乱纪,我们老百姓可不行,而且还要严格遵守,想要楸你的小辫子还不容易吗?

第九:和动迁组谈判的时候,弄个可以录音的MP3放在胸前口袋里,把他们骂你,歪曲政策,诬蔑领导的话都录下来。就算法院不会把这个当作证据,但是他们知道你会这么干,以后和你谈就不敢乱说话了。

第十:如果是拿钱,要注意钞票到手的日期限制。

按政策是这样规定的:“双方可在动迁补偿协议中明确写入(比如上午交钱,下午走人。或者拿到钱后的几天里面走人),但是最晚不得超过被动迁居民搬离原住地1个月内。”实际操作时,他们会告诉你要把协议报上去批。至少拖你一个月,这帮CS多吃你点利息也是好的。而且还不让你把双方签字的协议带走一份。这样你搬走了,可是既没马上拿到钱,又什么凭证也没有,所有的主动权都在他们手里,对你就很不利。所以你要坚持拿到钱再走人,或者要求带走一份签完的协议书。

这里有很多朋友要我说说多拿安置费的方法,我虽然有一肚子的方法,我看到的,我听到的,我知道的方法真是千奇百怪,花样繁多,但是不能说,为什么?因为许多方法是上不了台面的。只能在私下里做,不能公开说。做这行的都知道。况且,每户居民情况不一样,对各家有效的方法也不一样,全部了解也没意义。

我们今天说说对绝大多数居民都有用的方法。一种是自己谈判,不借助任何外人帮忙。一种是找人帮忙。

我们先简单说说第一种人,打算自己谈的人一般是先搭搭架子,不跟动迁组谈,或者开个高价吓退经办。然后听听“路透社”消息--马路边透露出来的消息,白天跟朋友同事听听经验,晚饭后在弄堂里听听动态,交流信息。评判邻居的得失,也把自家情况说出来给邻居评判。综合以上经验信息,自家定个底线。因为不懂怕吃亏了,加上为了讨价还价的因素,所以,底价之上再加个百分之二三十开始跟动迁组谈判。几个回合或者十几个回合后(时间是几天或者是几年),签字走人。而往往是这类人会吃亏,我要说明一点,现在都是阳光动迁,应该说,这样走的居民也拿到了政策应该给他家的部分,我这里说的吃亏是指他没有拿到政策边缘的、可给可不给的部分,他没拿到的话,再考虑到动迁机会一般只有一次,所以说他吃亏了。但是一般的居民并不知道政策边缘在哪里,你叫他怎么跟专业人员--动迁组的经办去争论?所以,有的居民会找外人帮忙,这就是上面说的第二种人了。

第二种人找外人帮忙的也分两种,一种居民是找熟人通路子,成功率非常高。另一种居民是手里握有重大有利理由但不被动迁组认可,导致谈判差距太大,又找不到熟人通路子,所以只能花钱找动迁律师。我们现在来说说这两者的区别。熟人通路子跟请律师出面正式交锋不同,托熟人私下里说情通路子比较合乎国情,大家都有了面子还有里子,所以只要居民胃口别太大,一般比较容易成功。但问题来了,一是居民有没有这样的熟人?二是这样的熟人肯不肯出面说情?三是即使有这样的熟人而且也愿意出面,但在动迁组眼里这个熟人的面子有多大?他本人又愿意用多大?这些疑问直接关系到居民的利益。举例来说,托的熟人在动迁组眼里的面子有但不大,所以,动迁组手里最多假如可以加10万的,但只加了6万,而且声明已经加足了,居民托的熟人因为自己不懂加没加足,再说也不是他自己的事,况且现在已经有了6万的面子,当然回来叫居民签约,这时候,居民满意了当然签了,但就算还差一点的话也签了,为什么?因为居民自己也不知道加足了没有,再说,不签的话就得罪了朋友。最关键的是这6万本来就是政策外的,不托熟人就根本没有。所以签了就已经比别人拿的多,然后再送点还还人情也是应该的。但他还是差了4万没到手。再回头说说请律师的情况。这个做法的优点是,找这样的帮手不象找熟人那样要好运气,花钱就能雇来,而且不论他帮你谈到什么结果,都可以不签,没有人情面子问题。但缺点是效果不好,成功率低。为什么?一是因为请律师出面谈判不大合乎国情,动迁组比较反感,二是因为现在是“阳光动迁”,即意味着政策内的都已经给了居民了,至于政策边缘和政策外的部分,对不起,你律师没有发言权,因为那是动迁组灵活掌握的。所以,现在动迁律师一般只受理有重大争议的拆迁诉讼,而不会代居民中介谈判,就是这个道理。

以上我给大家分析了托熟人与请律师这两种方法的得失利弊,相信大家已有了一个大致的判断。实际上,最理想的方法是请中介帮忙。这样做的好处是:

1.不需要有运气--正好有熟人肯帮忙。

2.合乎常理--私下沟通,大家都有面子,有退路。

3.没有人情因素的拖累--达到预定的目标才签字。

4.比较专业--可以看到最大的

联系我们contact

more

  • 朱圣传 点击这里给我发消息
  • 13971045258
  • 1322321758@qq.com
  • 武汉市武昌区武珞路421号帝斯曼国际中心28—30A层