武汉房地产拆迁资深大律师

□ 中国土地勘测规划院 乌日娜　　从2009起，全国部分省（区、市）按照《国土资源部关于切实做好征地统一年产值标准和区片综合地价公布实施工作的通知》(国土资发〔2008〕135号)要求，陆续出台了当地新的征地补偿标准（包括征地统一年产值和区片综合地价）。根据有关要求，2010年起，全国各省（区、市）将全部公布当地的新征地补偿标准。此次公布的新征地补偿标准特别突出了当地经济社会发展水平、土地区位、供求关系、社会保障水平等因素的影响，比现行征地补偿标准均有不同幅度的提高。　　征地补偿标准的提高，必然会使征地费用随之提高，而征地费用又是新增建设用地的重要土地取得成本构成。地价水平会不会因征地补偿标准的提高而产生相应变化？本文针对商业、居住、工业地价做出以下分析： 地价变动情况与征地补偿标准的提高无直接关系　　下表为2009年已正式公布实施并上报部备案的省份涉及的地价动态监测城市，近五年商业、居住、工业地价增长率和各城市征地补偿标准的增长率。　　为保证与城市地价监测范围的一致性，其中征地补偿标准的增长率为各城市主城区2009年公布新征地补偿标准与公布之前执行的原标准相比所得。从表中可以看出，征地补偿标准的提高与城市地价水平的变化在数量和趋势上均无直接关系。　　从历年地价变化趋势来看，尤其是2009年工业地价出现的零增长甚至负增长可以充分表明，地价变动更多地体现了宏观经济的运行态势。所以，征地补偿标准带来征地成本的上升，尚不能成为地价上涨的主要因素。从土地成交价格看，土地取得成本完全被市场消化　　宗地出让之前政府确定出让底价时，除了根据土地出让年限、用途、地产市场行情等因素考虑确定底价外，土地取得成本也是其考虑的因素之一。但是，当土地推向市场，在公开竞争的交易过程中，特别是在市场氛围火爆的情况下，土地成交价格往往远高于出让底价，与其成本累加值更不可同日而语，征地补偿标准的影响微乎其微。　　在已公布新征地补偿标准的城市中，征地补偿标准水平位于前七位的城市为杭州、济南、石家庄、宁波、昆明、温州和青岛，根据中国指数研究院各城市2009年所有商业、住宅出让宗地的交易数据，计算出的上述城市出让土地平均成交价格，与各城市平均征地补偿标准比较的结果显示，新征地补偿标准占土地成交价格的比例较低。也就是说，新征地补偿标准实施后，征地成本的增加所带来的土地成本价格上涨的幅度，将会远远小于市场竞价过程中对地价的提升幅度。新征地补偿标准的高低不会对土地招拍挂价格的高低产生显著影响，这种补偿标准提升幅度应该能为土地市场所消化。地价也不会随着新的征地标准的出台而抬高。　　需要特别指出的是，此次出台的新征地补偿标准并不包括地上物补偿部分，并非全部土地取得成本；同时，新征地补偿标准在具体执行过程中，一些省市往往以公布的标准为最低控制，再结合地类、土地质量、人口密度差异等实际情况进行适当调整；除此之外，被征地农民的社会保障费用也将按有关政策要求落实，2008年全国财政地方政府基金支出决算报告中显示，用于征地、拆迁补偿以及补助被征地农民的支出占土地相关支出的37.14%。因此，也可以说，征地补偿标准提高的不仅仅是补偿水平，同时提高的是对被征地农民的保障力度。　　新征地补偿标准的内涵与市场价格仍存在差异　　长期以来，我国的征地补偿费用一直采用政府制定而并非由市场形成，征地价格一直游离在地价体系之外。此次公布的新征地补偿标准，首次提出了地价概念，这是征地补偿向市场化转变的重要突破。但这里的地价概念并不是指市场价，新征地补偿标准的测算过程中，虽然特别突出当地经济社会发展水平、土地区位、供求关系等市场因素的影响，但它仍然具有补偿的性质，与市场价格存在一定差距。